contrato
de anticresis el cual según Articulo 2181 C.C, es un contrato por el que se
entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos. Del mismo
concepto se abordaran distintas acepciones de anticresis aportadas por
distintos autores como Pianol, ripert, Manigk
entre otros asi como también las características de este contrato el
cual es considerado un contrato real, solemne, limitativa al derecho de
propiedad, indivisible imprescriptible etc. Además de ser un contrato en donde
los sujetos son un acreedor anticrítico
y un deudor anticrítico el cual debe tener por lo menos el derecho real
de disfrute del bien inmueble dado, además se dara a conocer las obligaciones q
este contrato genera tanto para el acreedor anticrítico como para el
deudor anticrítico y los derechos que
emanan de este contrato para ambas partes así como los efectos jurídicos
que se producirán al hacer uso de este
contrato y las disposiciones legales que
regulan todo este contrato.
CONTRATO DE ANTICRESIS
Concepto:
Etimológicamente
la palabra anticresis deviene del griego “anti” que significa contra y chresis
que significa uso. El origen de la anticresis se remonta del derecho griego en
la cual significo un contra uso y proviene de la voces anti que quiere
contrario y cresis que quiere decir uso y consistía en un pacto de compensación
de frutos por interés. En otras palabras el deudor entregaba una cosa al
acreedor para que este se hiciera pago de los intereses con el valor de los
frutos que la cosa originaba, no se usaba la institución para cancelar la deuda
sino que por ella el deudor permitía al acreedor el uso de un inmueble, a
cambio del uso de un capital
Según
Paniol y Ripert define la anticresis “el contrato por el cual el deudor o un
tercero pone al acreedor en posesión de un bien hasta el pago integro de su
crédito con autorización para que cobre los frutos y los impute anualmente bien
a los intereses de lo que se le adeuda capital de su crédito y en caso de
sobrante a él sea sobre el capital únicamente si no se le adeudan intereses.
Según manigk
sentido de la palabra anticresis significa el goce en lugar de
cualquier cosa; sin determinación mas especifica, con lo cual quiere decir que
el acreedor recibe el goce de la cosa
como una contraprestación por algo que ha dado al deudor; Baudry- Lacantinerie
señala que el sentido de la palabra anticresis consiste en un intercambio de
goce, pues el acreedor recibe el goce de un inmueble a cambio del goce que
confiere el deudor del capital de la deuda.
Son
diversos los significados que se le da a este tipo de contrato; pero el
concepto de anticresis tiene un elemento característico el hecho de que el
acreedor se va cobrando durante la existencia del contrato bien los intereses
y el capital de deuda o bien el capital
o intereses pues no otra es la finalidad que persigue la ley al establecer que
el acreedor tiene el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le
entregue, para imputarlos a los
intereses o al capital o también a
ambos. Se considera que esta finalidad del contrato implica que el acreedor
tiene un derecho de uso y de goce limitado sobre cosa ajena, el cual solo tiene
por objeto los frutos del inmueble.
Se
afirma también que este elemento contrasta con el concepto tradicional de
garantía real, dentro del cual se ha pretendido
ubicar este contrato, y es debido a esto que muchos autores como Laurent
señalan que el acreedor percibe los frutos “en virtud de un contrato cuyo único
objeto es procurar el pago de lo que se debe”.[1]
Características:
1.
Es
un contrato real.
Decimos
que la anticresis es un contrato real, porque se perfecciona con la entrega de
la cosa, el artículo 2183 C.,
dice que se perfecciona por la tradición del inmueble, debemos entender que se
trata de una simple entrega y no de una verdadera tradición.
2. La anticresis es un derecho solemne.
Debe
realizarse necesariamente por escritura pública, bajo sanción de nulidad. La
infracción acarrea la nulidad del acto jurídico.
3. La
anticresis es un contrato accesorio.
El contrato principal es el muto o préstamo, y
el accesorio, la anticresis. Cuando se extingue o anula el mutuo, desaparece la
anticresis, puesto que siendo un contrato accesorio sigue la suerte del
principal.
4. La anticresis es limitativa de derecho de
propiedad.
Priva
al deudor anticrético del jus utendi y jus fruendi (derecho de uso y disfrute)
que pasan al acreedor anticrético, conservando aquél, solamente el jus abutendi
(derecho de disposición) y por tanto,se puede afirmar con la mayor precisión
que el el deudor puede vender el bien.
5. La
anticresis es indivisible.
El gravamen a todo el inmueble anticresado
hasta su extinción.
6. La anticresis es imprescriptible.
El
poseedor anticrético no puede ganar el bien afectado por prescripción por ser
un poseedor inmediato, y como tal, posee para el dueño.
7.
Es
un contrato unilateral.
La
anticresis solo genera obligaciones para el acreedor anticrítico, como son las
de conservar la cosa en buen estado y restituirla una vez que se haya cancelado
el crédito.
8.
Es un
contrato nominado.
Porque
sus limitaciones y alcances están regulados en
forma expresa por el legislador, es decir a lo prescrito por la ley.[2]
9.
La anticresis recae únicamente sobre
bienes raíces que produzcan frutos ya sean naturales o civiles art. 2181 C.C.
Sujetos
que intervienen:
En el contrato de anticresis intervienen:
a) El
acreedor anticrítico, que es el acreedor de la obligación principal; y
b) El
constituyente de la garantía, que es el propietario del inmueble sobre el cual
recae la anticresis.
No decimos deudor anticrítico, para no dar
lugar a confusiones, puesto que el artículo 2182 C., permite que la cosa
raíz sobre la cual recae la anticresis, pueda pertenecer al deudor de la
obligación principal o a un tercero. El constituyente de la anticresis debe de
ser el propietario del inmueble o por lo menos debe tener sobre éste un derecho
real de disfrute, o sea que solo pueden constituirla: el propietario pleno de
la cosa y el usufructuario; debe tener además facultad de disposición, porque
la anticresis supone la enajenación de frutos futuros, razón por la que entra
en la categoría de los actos de disposición.[3]
oblicaciones
que genera para las partes contratatantes:
-obligaciones que surgen para el acreedor anticrético
a) Responder por la culpa leve en el uso y la explotación
de la cosa.
b) No realizar mejoras útiles o voluntarias sin permiso del
propietario.
c) Entregar la cosa al momento del pago del crédito.
d) El
acreedor anticrético tiene las mismas obligaciones que el arrendatario, excepto
la de pagar renta. En consecuencia, deberá cuidar el bien, pagar los servicios
públicos, tributos, etc
Como sabemos, el acreedor anticretico tiene sobre la cosa
un derecho de disfrute, pero este no es ilimitado sino que surge de el
determinadas obligaciones, al respecto el articulo 2186 C.C., dice que el
acreedor anticrítico está sujeto a las mismas obligaciones que el arrendatario
con relación a la conservación de la cosa, con lo que nos remite a los
artículos 1726 y siguiente C.C., o sea sus obligaciones son:
a) Conservar y custodiar diligentemente la cosa. A esta
obligación se refiere el artículo 2186, en relación con el 1727, ambos de
Código Civil. El incumplimiento de esta
obligación hace responsable al acreedor de los perjuicios que haya sufrido la
cosa; pero si el deterioro es grave y se debe a culpa de este, el constituyente
tiene derecho a dar por terminado el contrato;
b) Como segunda obligación
está la de no usar la cosa sino para el fin establecido en el contrato,
esta obligación la contiene el articulo 2186 C.C, en relación con el 1726 del
mismo Código, según esta ultima disposición el acreedor anticrético no puede
hacer servir la cosa a otros objetos que los convenidos en el contrato y a
falta de convención, a aquellos usos a que la cosa es naturalmente destinada o
que de la circunstancias del contrato debe presumirse o de la costumbre del
país. El incumplimiento de esta obligación da derecho al constituyente de la
anticresis a reclamar la terminación de tal garantía, con indemnización de
daños y perjuicios o solo a que se le indemnice dejando subsistir la
anticresis;
c) El articulo 1728 C.C., que también se relaciona con el artículo
2186 del mismo cuerpo legal, señala como tercera obligación del acreedor
anticrético la de hacer las reparaciones locativas, debiendo entender por tales
aquellas que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y
en general las aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen
por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabro de paredes,
cercas, albañales, roturas de cristales, etc.;
d) Finalmente y como ultima obligación del acreedor
anticrético está la de devolver el inmueble dado en anticresis, una vez
extinguida la obligación principal, así se expresa el art. 2190 C.C. el
incumplimiento de esta obligación da lugar a que el constituyente de la
garantía pueda ejercer dos acciones contra el acreedor; estos son:
- La acción personal de restitución que nace del contrato
de anticresis, basándose en lo dicho por el mismo art.2190 C.C. y
- O la acción real (reivindicatoria) que nace de su derecho
de dominio sobre la cosa y que la concede el Código Civil en el art.891 y
siguientes. Todo lo anterior sin perjuicio de que las partes puedan estipular
que el acreedor se haga dueño del inmueble a falta de pago, según lo expresado
por el art.2187 C.C.[4]
-Obligaciones
que surge para el deudor anticrítico.
El
deudor anticrítico tiene la obligación de pagar el préstamo, sus intereses y
gastos, vencido que sea el plazo convenido (art.2181 C.)
Del contrato estudiado, surge para el constituyente de la
garantía, la obligación de abonar al
acreedor los gastos y las mejoras en que haya incurrido para la conservación
del inmueble, esta obligación esta
contenida en el art.2186 C.C., en relación con el arts.1723 y 1724 del código
civil. Ante el incumplimiento de esta obligación por parte del constituyente de
la garantía, debemos distinguir dos situaciones:
a) La primera se presenta cuando el acreedor no ha
restituido el inmueble, caso en el cual el art.2190 C.C, le concede el derecho
de retenerlo hasta que se le pague totalmente el adeudo, y
b)
La
segunda situación se presenta cuando el acreedor ya restituyo el inmueble, en
este segundo caso el acreedor tiene únicamente la acción personal para
perseguir el pago de las mejoras[5]
Derechos
que genera para las partes contratantes:
DERECHOS
QUE GENERA PARA LAS PARTES CONTRATANTES
-DERECHOS DEL DEUDOR
Aunque
los derechos y obligaciones del deudor constituyente de la anticresis surgen de
lo dicho hasta aquí en los números anteriores, conviene precisarlos para una
mejor sistematización de la materia. Los derechos son los siguientes:
a)
Controlar el modo como el acreedor administra y explota el inmueble; es una
atribución consecuente a la obligación que la ley le impone al acreedor
anticresista de administrar la cosa con la diligencia y los cuidados del buen
administrador.
b)
Exigir rendición de cuentas, que el acreedor debe presentar por lo menos
anualmente
c)
Demandar los daños y perjuicios inherentes a la culpa o negligencia en la
administración y explotación del inmueble; a la falta de pago en tiempo
oportuno de las contribuciones y cargas (así, por ejemplo, el deudor podrá
exigir del acreedor hipotecario el pago de las multas en que haya incurrido por
la falta de pago en tiempo oportuno de los impuestos); a la pérdida de los
derechos que tenía la heredad; y finalmente, a los perjuicios que le cause la
falta de restitución oportuna de la cosa, una vez extinguida la obligación.
d)
Disponer del inmueble siempre que no se afecte los derechos del acreedor
anticresista. Sin embargo, es de notar que si bien el deudor propietario puede
enajenar el inmueble, en cambio no puede transmitir la propiedad a un tercero,
porque hallándose el acreedor anticresista en posesión del inmueble, no puede
hacerle tradición de éste al comprador, requisito sin el cual no se produce la
transmisión del dominio.
e)
Finalmente, puede exigir la restitución del inmueble cuando se extingue la
obligación principal o cuando el acreedor abusare de sus facultades.[6]
-DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRESISTA
Derecho de goce de la cosa. Ante
todo, el acreedor anticresista tiene derecho de usar y gozar de la cosa, puede
administrar el inmueble, explotarlo, y habitar la casa que se le hubiera dado
en anticresis.
Derecho a la percepción de los frutos. El
acreedor tiene derecho a percibir los frutos del inmueble, para cuya extracción
debe usar todos los medios propios de un buen administrador. Está facultado
para cultivar él mismo la tierra o bien para darla en arrendamiento.
Supuesto
que haya dado la finca en arrendamiento, debe entenderse que el contrato de
locación, cualquiera que sea su plazo, se extingue al término de la anticresis.
Es de aplicación analógica referido al
usufructo, según el cual los contratos que los usufructuarios celebran con
terceros terminan al fin del usufructo; como dice ARGAÑARAZ, puesto que el
derecho de goce del acreedor anticresista se asemeja en cierta medida al del
usufructuario (aunque el de éste es de una mayor intensidad), hay la misma
razón para decidir que al extinguirse la anticresis deben cesar también las
locaciones que el anticresista hubiera consentido.
Sin
embargo, el derecho del acreedor anticresista a la explotación del inmueble no
es irrestricto; ante todo debe hacerlo con los medios propios de un buen
administrador; además no puede hacer ningún cambio en el inmueble ni alterar el
género de explotación que acostumbraba el propietario, cuando de ello resultara
que el deudor después de pasada la deuda, no pudiese explotar el inmueble de la
manera que antes lo hacía.
El
acreedor no sólo está autorizado a percibir los frutos del inmueble sino que tiene
el derecho de imputar su valor primero a los gastos que ha realizado conforme
con sus obligaciones (contribuciones y cargas, gastos de conservación, mejoras
útiles) y luego a lo que le es debido, sea en concepto de intereses, sea en
concepto de capital. Esta atribución del acreedor es, al mismo tiempo, un
derecho y una obligación: si percibe para sí los frutos del inmueble, está
obligado a imputarlos al valor de lo que se le debe y, por consiguiente, a
rendir cuenta de ellos al propietario. Esta obligación de compensar los frutos
con los intereses subsiste aun en el caso de que no se haya convenido nada
entre las partes; y si la deuda no llevara intereses o si los frutos excedieran
de los intereses, ellos se imputarán al pago del capital.
El
principio es, pues, que el acreedor está obligado a percibir los frutos, a
rendir cuenta de ellos y a imputarlos (luego de salvados los gastos) primero a
los intereses y luego al capital. Sin embargo, nada se opone a que, las partes
convengan que los frutos se compensen con los intereses, sea en su totalidad,
sea hasta una determinada concurrencia. En otras palabras, nada se opone a que
las partes convengan lisa y llanamente la compensación de los frutos con los
intereses de la deuda. Es la llamada anticresis compensatoria. Estamos así en
presencia de un contrato aleatorio: las partes han estimado prima facie que los
frutos equivalen aproximadamente a los intereses; y para evitar el problema de
la rendición de cuentas, asumen el riesgo de la variabilidad de los frutos; si
la cosecha es muy abundante y los frutos exceden de los intereses, se
beneficiará el acreedor anticresista; si, por cualquier evento, los frutos se
pierden o son poco importantes, el acreedor se perjudicará. La compensación
puede ser total o parcial. Es decir, puede convenirse que todos los productos
se compensen con los intereses, o que una parte de aquéllos (por ejemplo, la
mitad) se compense con los últimos.
Y aunque la ley no lo diga expresamente, la
aplicación de los mismos principios lleva ciertamente a admitir la validez de
las cláusulas por las cuales los frutos se compensan no solamente con los
intereses sino también con una parte del capital. Así, por ejemplo, nada obsta
a que se convenga una anticresis por cinco y diez años al cabo de los cuales el
deudor quedará liberado totalmente tanto de los intereses como del capital.
La
anticresis da derecho a percibir los frutos del inmueble, pero no los
productos. Sin embargo, consideramos que este principio no es absoluto. Ya
hemos dicho que los derechos del acreedor anticresista guardan marcada analogía
con los del usufructuario; es aplicable, por consiguiente, el art. 2866 Ver
Texto según el cual corresponden al usufructuario los productos de las canteras
y minas de toda clase que estén en explotación al tiempo de comenzar el
usufructo, pero no tiene derecho a abrir minas o canteras. Es lógico que esta
solución se aplique también a la anticresis, no sólo por la analogía de los
derechos de usufructuario y acreedor anticresista, sino también porque está
evidentemente en el espíritu de la institución. Cuando lo que se da en
anticresis es una mina en explotación, es obvio que el derecho del acreedor
consiste en explotar la mina y hacerle producir los frutos.
Mejoras. El acreedor tiene el
derecho y la obligación de hacer mejoras; las necesarias están comprendidas
dentro de su obligación de conservar el inmueble. En cuanto a las útiles, puede
hacerlas, y si las hace, tiene derecho a que se le paguen hasta la concurrencia
del mayor valor que resultara para la finca; pero la suma debida por ese mayor
valor no puede exceder el importe de lo que el acreedor hubiere gastado .Bien
entendido que como se trata de una deuda de valor, debe admitirse la
actualización de lo gastado; de lo contrario, en épocas de inflación, la
solución del Código sería intolerablemente injusta.
Lo
invertido en estos conceptos, puede imputarlo el acreedor a los frutos y en
caso de insuficiencia de éstos, puede cobrarlos directamente del deudor.
Derecho de retención. El
acreedor está autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en
anticresis hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio.
El
acreedor puede hacer valer su derecho de retención, no sólo contra el deudor,
sino también contra los terceros adquirentes del inmueble, los acreedores
quirografarios y aun contra los acreedores hipotecarios posteriores al
establecimiento de la anticresis. En salvaguarda de su derecho de retención, el
acreedor anticresista tiene las acciones posesorias, ya sea contra el deudor o contra
terceros. Igualmente se le reconoce el derecho de reivindicarla contra
cualquiera que pretenda un derecho de posesión.
Finalmente,
agreguemos que nada se opone a que el acreedor tenga al propio tiempo que el
derecho de anticresis una hipoteca establecida sobre el mismo inmueble; en tal
caso, puede usar de su derecho de acreedor hipotecario como si no fuera
acreedor anticresista. En otras palabras, se trata de una acumulación de
derechos del acreedor sobre el inmueble; y el acreedor goza de todos los
derechos que corresponden a su calidad de anticresista y de acreedor
hipotecario.
Derecho de restitución del inmueble.
Puesto que la anticresis es una garantía del pago de una deuda, el acreedor
puede renunciar en cualquier momento a dicha garantía y restituir el inmueble,
sin que ello implique renunciar al crédito. La solución es tanto más lógica,
cuanto que la anticresis supone trabajos y responsabilidades que el acreedor
puede no querer seguir asumiendo. Y es lógico que, en tales circunstancias, se
le reconozca el derecho de renunciar a la garantía constituida en su favor.
Derecho de venta. La
anticresis se constituye en garantía del pago de una obligación; es natural,
por consiguiente, que si a su vencimiento la obligación no fuere pagada, el
acreedor tenga derecho a pedir judicialmente que se haga la venta del bien.
La venta debe ser siempre judicial; es de
ningún valor toda convención que le atribuya al acreedor el derecho de hacer
vender por sí el inmueble. Se trata de una disposición tendiente a proteger al
deudor anticresista asegurándole que la venta se hará con todas las garantías
propias de la subasta judicial. Son asimismo nulas las cláusulas que autorizan
al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si
ésta no se pagare a su vencimiento y la que disponga que el propietario pueda
adquirir la propiedad del inmueble por el precio que fijen los peritos elegidos
por las partes o de oficio[7]
Efectos
jurídicos que produce:
LOS EFECTOS
JURIDICOS QUE PRODUCE.
a) El acreedor anticrético goza de los mismos derechos que
el arrendatario para el pago de mejoras, perjuicios y gastos (art.2186 código
civil). En consecuencia, si se hubiese pagado con los frutos de la finca,
tendrá derecho a retener la cosa dada en anticresis en razón de las mejoras y
demás gastos.[8]
En cuanto a la obligación general de conservación de la
cosa y de restituirla al deudor o propietario, y la responsabilidad por lo
deterioros o pérdidas, es de igual naturaleza a la del arrendatario (artículo
2184 inc.2 código civil) [9]
El acreedor anticrético, cuando la finca solo amortiza los
intereses de la suma prestada o cuando no alcanza a amortizarla en el tiempo
convenido, solo puede ejercer la acción penal en el tiempo convenido, solo
puede ejercer la acción penal de su crédito sobre los bienes del deudor; pero
de ningún modo puede retener definitivamente en pago la finca sobre la cual se
ejerce el derecho de anticresis. "El acreedor no se hace dueño del
inmueble a falta de pago" dice el (artículo 2187 del código civil). [10]
El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en
anticresis sino después de la extinción total de la deuda, pero el acreedor
podrá restituirla en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por
los otros medios legales, sin perjuicio de lo que hubiere estipulado en
contrario (artículo 2190 código civil). [11]
c)
Conviene
advertir que la finca dada en anticresis puede pertenecer a un tercero
(artículo 2182 código civil) y que sise da en anticresis en finca sin el
consentimiento del propietario, se estará a las reglas expuestas sobre
arrendamiento de cosa ajena.[12]
MODELO
DE CONTRATOS DE ANTICRESIS
1)
MODELO
DE CONTRATO DE ANTICRESIS
Nosotros
Camila María Cabrera Rodríguez, de
cincuenta y dos años de edad, Ingeniero Civil, del domicilio de Santa Tecla,
Departamento de la Libertad, con Documento Único de Identidad número; cero mil
ochenta y siete trescientos cuarenta y siete guión nueve y Ana Esperanza Díaz
Campos, de cincuenta y ocho años de edad, soltera, Licenciada en Laboratorio
Clínico, del domicilio de ciudad Delgado, Departamento de San Salvador con
documento único de identidad número cero cero setecientos cincuenta seiscientos
sesenta y siete guión dos; por medio del presente instrumento CELEBRAMOS: un
CONTRATO DE ANTICRESIS; el cual se detalla de la siguiente manera:
I)
Que
la señora Camila María Cabrera Rodríguez, a quien mas adelante se le llamara
simplemente deudor anticrético, debe a la segunda señora Ana Esperanza Díaz
Campos, a quien se le llamara mas adelante acreedor anticrético, la cantidad de
cien mil dólares de los Estados Unidos de América, que corresponde a capital,
al interés del ocho por ciento mensual; por el plazo de dos años que venció el
día treinta de marzo de dos mil doce; según consta en el documento de mutuo
celebrado con el Banco Agrícola del domicilio de San Salvador.
II)
Con
el objeto de pagar la obligación relacionada en el romano anterior, se entrega
al acreedor en concepto de ANTICRESIS el inmueble que esta situado en la
jurisdicción de Lourdes, en el departamento de La Libertad, de propiedad del deudor,
inscrito bajo la matrícula número cinco tres cuatro cero uno – cero cero cero
cero, del registro de la propiedad raíz
e hipotecas del departamento de La Libertad, el cual tiene una extensión
superficial de seis mil metros cuadrados equivalentes a doscientos treinta y siete
punto veintidós varas cuadradas, de la
descripción técnica siguiente: al norte cien metros, colindando con el señor
Pedro Pérez; al oriente sesenta metros, colindando con el señor Matías Blanco;
al sur setenta y cinco metros, colindando con el señor Javier González; y al
poniente setenta metros, colindando con el señor Pedro Ortiz, calle pública de
tres metros de por medio. Que por este medio manifiesta el acreedor recibir el
inmueble descrito en este acto a su entera satisfacción.
III)
Ambas
partes están totalmente de acuerdo que el acreedor se hará el pago de lo
adeudado con los frutos del bien inmueble dado en anticresis, entendiéndose
además que se pagará tanto capital como los intereses calculados en el período
señalado anteriormente.
IV)
Una
vez se logre cancelar el total de lo adeudado, el acreedor anticrético se
obliga a devolver el inmueble objeto del presento contrato.
Así nos expresamos con nuestra entera
voluntad ratificamos el contenido del presente instrumento, y estando conforme
a nuestras voluntades lo ratificamos y en consecuencia lo firmamos, en la
ciudad de San Salvador, a las nueve horas del día siete de abril del año dos
mil doce.
[1]
Lovera Marco, El contrato de anticresis; 3º edición; universidad Andrés bello
1993 pág. 25
[2]
http://www.ilustrados.com/tema/8778/presente-trabajo-hizo-estudio-analisis-Derecho.html: fecha de consulta 1/04/2012
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